概述：回顾“十三五”规划期间以来，中央经济工作会议中多次提出，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房住不炒”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。随着进入“十四五”阶段，经济发展迎来诸多内外部不确定性的因素增多导致整体上行压力渐显，如何有效破局是各地上层部门共同探讨的话题，而房地产行业的驱动效应在经济增速趋缓的同时仍发挥着拉动经济主引擎的重要作用。就在5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布，武汉四大远城区全部解除限购，四大远城区包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。针对此次因区施策解除限购的区域选择考虑上，笔者结合以下几个方面来浅析一下相应区域的发展现状，一起来了解一下这前后“你不知道的事”，个人观点，仅供参考。

一、新措施与原限购政策对比体现因区施策的温情性

表1：原限购政策与新措施对比情况

从政策措施对比来看，原限购政策主要围绕在汉人群的户籍区别进行了限购的描述，更多是在购买条件、首付比例与房屋购买数上做了明确规定，整体政策更为理性。而最新放松住房限购措施基本维持户籍概念上做了更为顺应国家养老政策与生育政策相结合的考虑进行取消住房限购或放宽，既满足以家庭为单位的改善型刚需住房需求考虑，又鼓励支持多孩家庭的适度提前规划等考虑，另对人才引进留汉的考虑也带来一定的促进作用，整体在措施放宽上多了一份温情，但坚持“房住不炒”的政策仍是根本。

截止至2022年1-4月, 从武汉市住房保障和房屋管理局公布信息获悉，武汉新建商品住房网签销售36639套，网签销售面积404.48万平方米，同比减少47.26%；存量住房成交21940套，成交面积217.78万平方米，同比减少33.48%。截至2022年4月末，已批准预售尚未网签的商品住房182495套，同比增加3.85%，面积2119.84万平方米，单套平均面积约为116平米，同比基本持平。从数据对比来看，在原“房住不炒”的政策背景下，2022年1-4月武汉市新建商品住房销售套数已明显减少，单套平均面积或约为99-110平方米。存量住房数同比增加表明目前库存供给仍相对正常或充足。结合最新放宽措施的刺激下，后期新建商品住房规划会否增加有待观察，但围绕以家庭为单位对于房屋面积更大或数量增加的考虑应形成需求刺激，对于存量住房的库存消化也将迎来改善。

二、武汉行政区之间的核心指标对比体现因区施策的前瞻性

为了配合政策落地，本次全部解除住房限购政策主要是针对四大远城区率先执行。具体我们来看一下，从武汉市的行政区划分来看，武汉市现行行政区分为13个市辖区：江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山7个中心城区，及蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南6个远城区。主城区与远城区在执行政策、法规等方面有所区别。下文出现的东湖高新区为政府派出机构，委托武汉市管理，属功能区定位，并非行政区。由于其区域位置分别位于武汉市东南部洪山区与江夏区境内，因此下文将按行政区做统一描述。

表2：武汉市各区GDP2021年排名

截至2021年1-12月，武汉市各个行政区GDP如上表所示，从6个远城区的GDP数据来看，江夏区同比增长幅度最为明显达20%，其次是经济开发区（汉南区）、东西湖区和黄陂区同比增长均约为15%，由此看来，6个远城区中，有5个远城区的GDP均突破千亿元大关，作为国民经济核算的核心指标，其代表着相应地区经济状况和发展水平，表明具备因区施策的前提条件。

表3：武汉各区市县住房平均单价水平

而从中国房地产业协会公布的最新2022年4月武汉市各行政区的平均房价来看，四个取消住房限购的远城区的平均房价处于全市的倒数行列，均低于全市的平均房价水平，或表明在因区施策的过程中，上层部门既考虑了避免面盲目推高已处于较高价位区域的房价，同时也从城市均衡发展的考虑给了具备条件的区域带来政策便利。更重要的是，笔者认为，在上层提出适度超前投资基建的角度考虑，这对远城区未来建设新基建的投入与主城区差距缩小的规划或将有相应布局。

另结合5月初国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》来看，《意见》中提到重点建设四类县城，分别是大城市周边县城、专业功能县城、农产品主产区县城、重点生态功能区县城。由此看来，无论是武汉四个远城区的区域位置，还是各区域经济的发展特色或均符合《意见》中提到重点建设的要求条件。

三、四个远城区的主客观优势体现因区施策的合理性

表4：武汉市各区土地面积及常住人口情况

从各行政区的土地面积和常住人口数据来看，经济开发区（汉南区）和东西湖区的土地面积和常住人口在四个取消住房限购的远城区中分别是倒数一二，但其GDP水平分别位列前一二，表明应是最具备实力的两个远城区。而江夏区和黄陂区的土地面积和常住人口在四个取消住房限购的远城区乃至对比武汉其他主城区中分别是土地面积最大和人口较多的，因此在面对住房刚性改善需求方面应是更为合适的。这与其余土地面积小、人口更为集中以及经济发展不错的主城区对比来看，形成具备因区施策的客观优势。

表5：武汉市分孩次生育情况（2020年）

再结合武汉市分孩次生育情况来看，取消限购政策的四个远城区的二孩率和三孩率中，江夏区的多孩生育率表现最为突出，其次市黄陂区，第三为东西湖区，最弱是经济开发区（汉南区）的数据。对比于其他多孩率也相对较高的主城区来说，人口过度集中产生对生活配套服务和设施的再完善形成一定压力，因此对于在面对待发展的行政区以及具备经济能力的人群适度提前规划，形成具备因区施策的主观优势。

图1：湖北省城镇与农村居民人均可支配收入情况

最后，看一下城镇与农村居民人均可支配收入，截止至2022年一季度，全省城镇新增就业人员20.79万人，完成全年目标任务的29.7%。一季度，全省全体居民人均可支配收入9448元，同比增长7.4%。其中城镇居民人均可支配收入12296元，增长6.2%；农村居民人均可支配收入5680元，增长9.1%。虽然住房限购政策的落地会带来一定刺激，另居民收入逐年也有一定增长，但从增长水平与房价水平来看，收入增长仍相对温和，因此对于满足购房条件的人群在考虑改善型住房或新购住房上，房价是否维持一个合理水平波动将对部分多孩家庭的购买意愿和能力也是一个考验。因此，这一轮取消住房限购，支持多孩家庭买房的政策效果如何，仍有待观察。

四、总结

总的来说，此次武汉市针对四个远城区取消住房限购政策无疑是在整体经济呈现下行压力中围绕稳市保市为目的且因区施策方面的有力措施或典范，但在坚持“房住不炒”和循序渐进的原则下，后期对于相应区域的市政设施体系等服务和配套的完善也将带来机遇和要求。若没有达到预期，不排除后续还将有新的一些政策组合拳来稳定市场和发展预期，让我们拭目以待。

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