疫情冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工和竣工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，尤以销售和新开工当月同比降幅超过20%。受疫情等因素影响，房地产行业企稳难上加难。2月好不容易反弹的国房景气指数继续下降，且环比降幅扩大。本月土地购置面积当月同比接近-60%。“市场底”似乎遥不可及。此时，相比于分析各项指标降幅扩大多少，判断房地产行业何时才能企稳的意义似乎更大。

房企融资条件的确在改善，但对其支持力度仍不够。房企资金改善是房地产投资企稳的关键 。此前，我们分析了一季度央行对房地产的开发贷支持是给力的。但由于预期弱，导致新开工面积和在建规模面积仍处于较低水平，所以相对而言，比去年下半年，央行对房企融资的支持力度增加了不少。在4月疫情的严重冲击之下， 房企从国内贷款部门同比降幅仍然是收窄的。这说明房企国内融资环境的确在好转。但是环境在变，政策支持力度还需加大。

房企资金自筹的能力需政策继续支持。占房企开发资金来源前两项的是自筹资金和定金预收款，占比分别为37%和30%。继3月自筹资金同比降幅收窄后，4月该项数据同比降幅再次扩大。这说明房企在金融政策放松的条件下，海内外融资情况确有改善，但改善成果仍不牢固。在当前如融创等头部房企美元债出现违约，且今年上半年仍有大量房企海外债券到期的情况下，放宽对优质房企或头部房企国内贷款的融资条件，继续放松商品房销售监管政策，是非常必要的。

居民预期继续转弱，房企资金流难言好转。自去年8月以来，随着居民购房预期不断下降，定金预收款同比降幅不断扩大，4月同比降幅超过50%，令人咋舌。即使央行等金融监管部门不断放松政策，但是在居民预期不见改善的情况下，房企资金状况难言获得根本性的好转。

房企更倾向于“自保”，下游大宗商品需求将持续疲软。由于房企的流动性未得到明显改善，银行等金融机构对房地产行业的预期也不会扭转。1-4月房企从银行获得的贷款累计值创2014年以来同期新低。本已捉襟见肘的房企更不会花费资金在土地购置上。进而，这将导致后续大宗商品的需求持续疲软。

“三重博弈”下，“因城施策”各地区的政策松绑情况成为关键。转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。当前处于稳增长压力大，政策放松以改善预期，防风险任务仍然突出的三重博弈之中。在短时间内，或许很难看到全国性的力度较大的“救市”政策。若无力度更大的“救市”政策出台，考虑到本轮疫情的负面外溢效应之大，特别是再次严重冲击了居民的消费预期，房地产市场的见底时间将会延后至第三季度，且难言出现明显反弹的时间，可能是长期处于L型的低迷状态。5.15主管部门专门就房贷利率下调和“因城施策”发文，其信号意义远大于实质性变化。我们继续关注本周LPR是否进一步调降，进而房贷利率有望继续下降。但是当前居民部门杠杆率已经较高，房贷利率下降对购房需求的刺激作用或有限。“房住不炒”已深入人心，短期内通过刺激销售的方式恐难以改善消费者预期；政策修补仅能够加快房地产市场“见底”，并不能马上使得房地产市场企稳反弹。但是，在5.15表态中，强调了各地区的自主性，需关注“因城施策”下各地区更大力度的政策松绑情况。从目前各地的反馈来看，部分地区的松绑力度较大，一些热门城市的销售情况也开始呈现好转迹象。我们会密切关注各地房地产市场政策变化情况。

作者：上海钢联 黑色产业研究服务部 研究员 李爽

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