下调房贷利率的政策目的明显。5月1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，预期为3.65%，上月为3.7%。5年期LPR为4.45%，预期为4.55%，上月为4.6%。1年期LPR保持不变，5年期LPR下调幅度超预期。本次调整LPR针对降低长端利率，特别是房贷利率的意味明显。

结构性政策应对疫情冲击，房贷利率下调刺激消费。当前经济下行压力来源于两部分，一部分是疫情冲击，另一部分是由于房地产投资等传统投资动能衰弱导致的内生性增长压力。针对疫情冲击，更多地是采用结构性政策定向发力，比如针对“餐饮、零售、旅游等接触型消费”，“企业停产减产”，“货运物流和产业链供应链运转出现摩擦”等。针对房地产投资等，在继续“因城施策”下，主管部门已经开始采取全国性的调整动作。继5月15日下调首套房房贷利率下限后，本次并未调整1年期LPR，而单独下调5年期LPR，下调幅度超预期，刺激房地产销售的目的十分明显。

5月信贷数据或继续疲软，调降5年期LPR以改善预期。当前有效融资需求不足的困境依然未见改善，预计5月新增信贷社融数据会延续4月的疲软态势，宽信用难言好转。当前银行间市场利率和金融机构平均贷款利率均已降至较低水平。市场缺的不是货币，而是需求，特别是改善预期的刺激政策。近期市场流动性处于较为充裕状态，所以5月MLF等量续作。本次未调整1年期LPR，原因是一般贷款利率已降至较低水平，而刺激楼市有利于改善居民的消费预期。这不仅可以降低个人住房贷款偿付成本，从而刺激消费需求；也可以降低企业中长期贷款的偿付成本，激发企业中长期贷款需求。此外，本次降息也有利于将降低社会融资成本，避免全社会付息问题把杠杆率进一步推高，导致杠杆率进一步上升至不可持续的位置。

房贷利率仍处于较高水平，房贷利率下调与销售企稳反弹有时间差。我们提示：1）目前居民部门杠杆率已经较高，房贷利率下降对购房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，短期内通过刺激销售的方式恐难以马上改善消费者预期。2）相较于本轮疫情爆发后房地产销售的颓象（4月商品房销售面积同比降幅接近40%），房贷利率仍有下调的空间。从历史数据来看，目前个人住房贷款利率仍然处于较高的水平。3）从历史规律来看，在房贷利率明显下调后，一般需要1-2个季度才能看到商品房销售企稳反弹的现象。4）当前处于稳增长压力大，政策放松以改善预期，防风险任务仍然突出的三重博弈之中。在短时间内，或许很难看到全国性的力度较大的“救市”政策。需关注“因城施策”下各地区更大力度的政策松绑情况。从目前各地的反馈来看，部分地区的松绑力度较大，一些热门城市的销售情况也开始呈现好转迹象。

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