5月15日，央行、银保监会决定调整差别化住房信贷政策。主要内容包括以下两点：

1）房贷利率再次迎来实质性下调，而且是主管部门专门就房贷利率发文，可见稳定房地产市场对当前稳增长稳预期的紧迫性和重要性。在LPR未变化的情况下，首套房商贷利率下限下调20个基点即4.4%。而且，此前我们指出本月LPR下调的可能性增加，若如此，房贷利率有望继续下降。

2）“因城施策”首次由主管部门以具体方案明确，各地对房贷下调的自主性增加，有利于各地特别是热点城市和部分销售惨淡的三四线城市销售企稳。

当然，我们仍提示以下六点：

1）在当前“预期”进一步“转弱”的背景下，虽然货币政策的空间不大，结构性宽松是未来的主要方向，但是从预期管理的角度考虑，适度的降准或降息，特别是降低长端利率，继续释放宽松的信号的可能性在增加。本次LPR未变，而房贷利率下调即是继续释放宽松信号的例证。

2）此前，我们指出，调低与房贷利率挂钩的5年期LPR，将会给市场释放较强的积极信号。同时，严厉处罚保交房不积极的房企，鼓励国有房企购置土地和部分民营房企的项目，也是可以考虑的手段。

3）当前是房地产行业由“去杠杆”转向“稳杠杆”的阶段，而绝非到了“加杠杆”，再次充当刺激经济的“夜壶”作用。本次疫情负面冲击巨大，房贷利率下调是稳增长稳预期的“被迫”之举。

4）目前居民部门杠杆率已经较高，房贷利率下降对购房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，“三道红线”和银行“两个集中”没有实质性变化，短期内通过刺激销售的方式恐难以改善消费者预期；政策修补仅能够加快房地产市场“见底”，并不能马上使得房地产市场快速企稳反弹。房地产市场见底后，可能呈现的是逐步回升的态势。

5）相较于本轮疫情爆发后房地产销售的颓象（4月30大中城市商品房成交面积同比-54%），首套房房贷利率下调20个基点的力度并不算大，主管部门对房地产调控放松仍相当谨慎。我们继续关注房地产市场政策动态变化情况。

6）在疫情负面外溢效应巨大的情形下，可以预见4月经济数据特别是房地产销售数据大概率表现惨淡。主管部门在此时发布这一利好消息，有利于对冲继4月金融数据之后，4月经济数据（可能将于本月16日发布）对市场的负面冲击。

作者：上海钢联 黑色产业研究服务部 研究员 李爽

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